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唐山规划和投资价值原来是这样!还有实地考察情况!

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发表于 2019-6-12 06:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
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十年没有关注唐山,今天看来,唐山动作是很大的。
唐山城市太小了,主城区辖区和廊坊基本差不多,人口也只有一百万,刚刚有了二环,而唐山三环修建需要唐山城区人口超过三百万。
路南区、路北区、高新区、开平区、丰南区组成唐山主城区,开平区打造东湖景观区,与南湖一道,成为唐山主城区之绿肺。
最近两天我正在考察开平区,重点考察东湖建设情况和三千亩花卉园。开平原来也是工业重镇,距离我认为的唐山市中心建设北路,只有6公里。
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开平区久未开发项目比较多,据说,大房企来唐山区域发展,必须带动一个久未开发项目,一起激活。
其他各区远离唐山主城区,唐山陡河水库区域栗园镇称之为唐山北湖。昨天我们看了栗园镇的新约克小镇,因为位于唐山陡河水库边上,与市区距离20公里,房价在5000左右。

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唐山主城区北侧的远洋城


开平,现任市委书记打造的新中心,拟建东湖风景区,与唐山南湖风景区连接成绿色景观带,南湖太大了,28平方公里等于西湖的四个。唐山必将成为花园城市。当地朋友念念不忘建设南湖的赵勇书记,更期望王浩书记重现赵勇书记的辉煌。对唐山崛起最具贡献的张和书记却被遗忘。

东湖花卉市场对面正打造一个3000亩的凤凰花海,算是东湖的一部分。

2008年的时候,我们负责开发销售的唐山第一高楼盘梧桐大道项目,高层单价8000元,洋房单价12000-13000元,商铺单价12000元。目前正在卖最后一期,售价18000元。

古冶丰润距离唐山主城区太远,需要唐山修建三环连接。但是,唐山没有人口流入,唐山本应该是纯刚需市场。当然唐山的房价,也特别符合纯刚需市场的高度。经过一轮炒作后,唐山最高房价也就是20000元,一般15000元。

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而未来城市发展方向的开平区,距离路南区最近的滨河项目高层8000元,一般位置在售项目不过7000元,开平房价与玉田还有巨大差距。
唐山市区并没有什么特点,真正经济发达是在各个县,唐山基本没有流动人口,只是一个刚需城市,刚需城市是没有炒房价值的,如果不是这一轮炒房团,那么也是十年不涨。特别类似的就是浙江省一些城市,十二年不涨价。

01 唐山市开平区楼盘考察情况

水山樾城
二次开盘高层8000元/平(28层)小高层8800元/平(18层)

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02 唐山市开平区楼盘考察情况

名仕雅居
单价7000元,电商4万抵6万
首次开盘,一梯三户。
容积率2.0
楼间距60米
总高18层

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03 唐山市开平区楼盘考察情况

新约克小镇
5000均价,位于唐山陡河水库边上,与市区距离20公里。

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04 唐山市丰润区楼盘考察情况

碧桂园-凤凰城(唐山北部生态新城)
11号楼毛坯房
价格6500-6700元

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05 唐山市丰润区楼盘考察情况

金科-集美郡(唐山北部生态新城)

105平米三居和122平米三居
两居入市量非常少
价格7100-7200元,毛坯房,没有电商
有轨电车今年计划施工
旁边有七个地块待拍
半年卖700多套

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06 唐山市丰润区楼盘考察情况

凤凰首府(丰润城区)
高层价格9000元精装修,洋房12300元
一梯一户

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07 唐山市丰润区楼盘考察情况

碧桂园-珑悦东方(丰润城区)
价格待定

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08 唐山市丰润区楼盘考察情况


万润城(丰润城区)
洋房8300-8400,高层7000多,毛坯准现房

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09 唐山市丰润区楼盘考察情况
中建府(丰润城区)
中建府,二居(88㎡),三居(110㎡),三居(125㎡),毛坯交房,暂无价格
由中建二局中建地产开发,百万平米社区

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1、唐山市,能源重化工与钢铁基地,中国工业摇篮,限制产能要求最严厉;2、对京津两地雾霾贡献度第一位,唐山市工业污染之烈,主要与能源钢铁产业为主有关;3、唐山钢铁业主要在北三县市(迁安遵化迁西),农业时代的贫困山区,铁矿著名;
4、作为转型最早也最具优势的能源型城市,中国曹妃甸原为拟议中的第四个综合配套改革试验区(深圳浦东滨海之后),北方航运中心,但并未落实;
5、唐山作为兵家必争之地,与河北文化并不同源,属于南北交融地区,多朝代属于北国不属于中原,缺乏固有文化,也不僵化;

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6、传统产业发展受限,唐山经济转型压力最大,但是限制产能并非去除钢铁能源建材陶瓷等国计民生重点产业产能,基建大发展的时代,上述产业还有发展空间;
7、传统产业粗放不精,新兴产业重视不足,此乃唐山发展大忌,优势强势转变最艰难,却只是观念问题,有发展空间,也有发展财力支撑;
8、由于发展受限,河北第一经济强市的唐山在河北的重要性日益下降,商贸物流等第三产业无法得到巨大提升;
9、唐山城区过于狭小,只有路南路北两区才能算作唐山主城区,其他区域不受中心城区辐射,主城区人口不足;
10、唐山缺乏流动人口支持,包括唐山各县人口,不把进入唐山主城区发展为荣,关键在于京津石的巨大虹吸效应;
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11、路南路北区1976年大地震受灾严重,加采煤塌陷影响,虽然建设成三倍于西湖的唐山南湖,唐山人心理阴影仍在;
12、玉田优势,在于与蓟州宝坻接壤,唐山西部最近距离京津两市辖区,且蓟州宝坻蓝印时代玉田人在蓟州买房很多,蓟州房价最高20000,紧邻的玉田县城房价仅仅4000,引来北京炒房团;
13、炒作京唐高铁带来的北京人置业玉田唐山,是去年环京廊坊保定限购,雄安与环雄限购之后,环京地区销售公司行为;
14、唐山玉田房价一轮高峰,与全国其他三四线城市一波涨幅同步,2018年是否能支撑尚有疑问;
15、环京七环地区基本稳定15000的情况下,环京八环蓟州宝坻、环京九环玉田、环京十环唐山如何?疑问;
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16、天津没有外溢人口的实力与动力,蓟州宝坻只能依靠蓝印户口才有优势,与廊坊保定张家口怀来七环区域争夺北京外溢人口是不存在的;
17、北京人口产业外溢,不能依靠高铁通勤,必须考虑自驾里程,唐山最西侧的玉田,距离副中心90公里,已经不具备北京工作人员通勤资格;
18、唐山其他各区县,与环京环津均无关联,只能依靠自身发展,满足本县区农村人口婚房需求为出发点;
19、旅游业不支持房地产市场,唐山旅游业只能是京津短途自驾游为主,并无发展旅游房地产的任何空间;
20、雄安之后,滨海曹妃甸发展受到压制,前景不明,曹妃甸新区不适合任何形式的房地产投资。环京、近沪、临深必须树立五年价值最大化的理念。





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